I centri commerciali stanno morendo ?
La morte dei centri commerciali per come ora li conosciamo è il tema di una indagine condotta da M&T che pubblica un osservatorio trimestrale.
Il tema è di grande interesse perché il commercio non è un’attività secondaria, ma rappresenta il modo in cui le persone si relazionano tra loro e con i prodotti. Il commercio è soprattutto diffusione di notizie ed informazioni e prima ancora che prodotti e servizi, passano le informazioni.
Diminuisce la redditività e si accorcia il ciclo di vita dei centri commerciali
Il fenomeno è abbastanza evidente ed ha molte cause.
- Saturazione del territorio e sovrapposizione del bacino di utenza. Un effetto prevedibile dopo aver visto consumare il territorio con la costruzione di capannoni ad ogni colpo d’occhio. Una normalissima indagine di geomarketing ed uno studio sulle isocrone di spostamento delle persone, avrebbe dovuto far riflettere sull’impossibilità di moltiplicare i consumatori al crescere dell’offerta.
- Offerta identica ed esattamente sovrapponibile. Se ai fine anni ‘80 i centri commerciali rappresentavano una proposta mediamente di qualità medio e di diffusione dei brand, oggi il panorama dell’offerta si è livellato al basso, senza differenziazione di offerta, assortimenti poco estesi e poco profondi.
- Struttura dei costi alta e non comprimibile. E’ evidente che l’alto costo di gestione delle superfici commerciali rappresenta un problema sia in termini di copertura dei costi che di offerta, poiché l’operatore commerciale cercherà sempre la proposta che possa essere più facilmente venduta. Ma questo meccanismo non fa altro che deprimerel’offerta….
- Fine del cosidetto shoptainment, la somma di shop +entertainement, acquisto e divertimento . La crisi economica raffredda inevitabilmente lo shopping, e comunque lo shopping sta diventando sempre piùshopping sostenibile.
Non è la semplice declinazione con un aggettivo di moda. Sostenibile non è solo il punto di vista del portamonete del cliente (che è il punto di vista fondamentale..), ma anche un cambio di valori che la situazione economica sta spostando ad un altro livello.
Quali soluzioni ?
Difficile pensare che si torni ad una situazione precedente con il piccolo commercio del centro storico che riesce a recuperare clienti e redditività.
Il centro commerciale è ancora vincente perché la capacità di risolvere i problemi della spesa in un unico luogo è ancora un forte motivo di interesse e l’artificialità dell’esperienza è secondaria rispetto alla funzione.
In qualche modo è lo stesso meccanismo che regola gli outlet: una finta città rinascimentale (che è il format in cui è concepito il paesaggio urbano italiano…) sembra più vera dei centri storici sedimentati da secoli.
I centri storici in città di dimensioni medie hanno ormai la vita segnata: è impossibile riprodurre la varietà merceologica di qualche decina di anni fa, hanno problemi di accessibilità per la mancanza di parcheggi, ma soprattutto mancano di densità abitativa.Non ci sono più abitanti. Le politiche di conservazione e recupero hanno mirato alla ricostruzione di un’epoca e di spazi abitativi impossibili da usare e se non ci sono abitanti c’è davvero poco da fare. I centri storici urbani sono anch’essi diventati luoghi della memoria, buoni forse per il passeggio domenicale.
Sicuramente il problema va inquadrato in una prospettiva urbanistica.
Da un lato il recupero, se possibile, di una funzione abitativa diffusa nel centro delle città vuol dire metter mano al patrimonio esistente in modo diverso rispetto al recente passato, dall’altro, in molte zone d’Italia ed in particolar modo nel Nord Est, è solo una prospettiva metropolitana che può immaginare delle soluzioni.
Dovunque esista una situazione di metropoli estesa e diffusa sono necessari ripensamenti delle funzioni e degli spazi. Come dice correttamente la ricerca di M&T “se lo shopping allo stato puro è sempre meno attrattivo, occorre andare là dove esistono altri motivi di aggregazione e interesse.Non che lo shopping non possa sviluppare interesse, ma certo che la sua capacità di essere l’unico magnete va ad esaurirsi. “
Le logiche del commercio stanno cambiando rapidamente ed una valutazione appropriata va fatta anche considerando l’integrazione dell’esperienza di acquisto sul web, ben sapendo che anche l’ecommerce vive una moltitudine di declinazioni.
Giovanni Cappellotto
La ricerca originaleLa morte dei centri commercialiè prodotta da Re.d, divisione di M&T
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